提要：普通住宅開發的思維觀念不能復制到旅游地產開發上，要在開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創新，提升軟實力。 

普通住宅開發的思維觀念不能復制到旅游地產開發上，要在開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創新，提升軟實力。

在房地產宏觀調控的背景下，在限購、限貸、限價令的重重打壓之下，許多開發企業意識到：僅僅依靠單一的住宅項目開發很難規避市場風險，只有豐富產品和多業態布局才能實現持續盈利。因此，越來越多的開發企業開始在住宅產品之外，布局旅游地產。

長期專注住宅的萬科，在高調宣布進軍商業地產之后，其首個旅游度假產品萬科雙月灣也于9月17日正式啟動。隨著更多的企業涉足旅游地產，深入探索旅游與地產貼切融合之道，成為業內所關注的話題。中國房地產研究會會長劉志峰在接受記者采訪時表示, “旅游業”與“房地產業”的結合，催生了旅游地產的發展，也成為房地產企業轉型的契機和新的增長點。要推進產品和業態創新。要根據房地產差異化、多樣化和個性化的特征，不斷發展新業態和新產品。但在發展戰略的選擇上，不能盲目，更不能跟風。要根據企業的優勢和特點，確定是專業化還是多元化發展。

轉型旅游地產成熱點

中國房地產研究會會長、原建設部部長劉志峰日前在第二屆中國旅游地產軟實力峰會上表示,當前我國房地產業隨著國家宏觀調控政策的實施正在進入新的調整發展時期。從市場運行狀況看，非住宅開發投資比例開始上升，商業地產、旅游地產等成為房地產開發的熱點。　

就發展旅游地產而言，劉志峰從三個方面給予了建議：一、把握市場脈搏，抓住發展機遇。旅游地產作為旅游業和房地產業的結合，是集投資與消費于一體的新型物業模式，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業者提供了新的投資渠道，同時也帶動了地方其他相關產業的發展。隨著國民休閑度假需求和投資需求的不斷增加，加之房地產調控政策的實施，對旅游地產的需求將更加旺盛。房地產企業應結合自身實際，充分研究市場，調整產品結構，贏得發展機遇。　　

二、科學規劃，與旅游資源相適應，與生態環境相協調。旅游地產不同之處在于與旅游資源的結合，具有很好的自然、文化景觀和建筑景觀。旅游資源始終是旅游地產的根本依托，無論是自然資源也好，文化資源也好，在地產開發時都應得到充分的保護。像海南島有獨特的熱帶濱海自然景觀，在國際旅游島建設中一定要保護好、利用好，堅決反對犧牲資源、破壞生態環境的盲目開發、過度開發和無序開發。要科學規劃，提倡健康有序、和諧共生、綠色發展的開發模式。

三、注重內涵，確保品質，提升軟實力。無論是休閑度假還是投資，消費者對旅游地產的品質要求相對較高，因此，旅游地產要走精品開發之路，不僅要有完善的配套，更要在產品的內涵上下功夫，在服務水平上上檔次，努力創品牌，提高產品價值，增強產品的吸引力。普通住宅開發的思維觀念不能復制到旅游地產開發上，要在開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創新，提升軟實力。

偽旅游地產現象存在

　　中國綜合開發研究院旅游地產研究中心主任宋丁接受記者采訪時指出，在目前旅游地產的迅速發展中，存在一個重大問題：在華僑城由旅游向地產擴張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產”或者“仿旅游地產”就出現了，而且更多的是以純粹的房地產開發商的面目出現的。
　　宋丁表示，“我們接觸過的幾個大項目都出現過這種問題，他們在前期的規劃根本就不能用，地方政府不批。當開發商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規劃大多都是房地產規劃，然后是象征性地做了旅游項目的規劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項目都擱淺了。”
　　把旅游地產作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優惠措施。實際上，部分旅游地產項目本身就是地方政府的招商引資項目。旅游地產前期投資比較大，大部分旅游地產項目都是在城市邊緣地帶，開發商必須承擔起部分的政府職能，投入巨資建設基礎設施、旅游項目、酒店項目等配套，所以政府也會做出一定的讓利。
　　其實，“醉翁之意不在酒”，對于開發商而言，土地才是最重要的。事實上，很多旅游地產項目的地塊并沒有經過招拍掛程序，常常是開發商和地方政府協商以后，只是走個過場。在一些偏遠地區，地方政府急于改善當地落后的環境和基礎設施。在這樣的情形下，作為一種補償，開發商拿地的價格相對就比較低。
　　旅游地產應走精品路線
　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，旅游地產應走精品路線。他認為房企會遇到三個挑戰:第一個挑戰是旅游業發展得很快，是一個綜合性的行業，包括吃、住、行、游、購、娛。如何使旅游事業或者旅游地產協調發展，作為高層來說還有一些政策上的挑戰。
　　第二個挑戰是旅游地產往往是選擇旅游資源比較好的地方，這就要處理好資源保護開發的關系，該禁止的地方禁止開發，在限制開發的地方限制開發。應該要精心的規劃和精心的設計，要把每一個旅游地產項目打造成精品。
　　第三個挑戰是旅游地產跟其他地產一樣存在總量基本平衡，結構基本合理的問題，不管什么地方，過多肯定不行，過少也不行，基本合理就要適合廣大老百姓各種需求的需要。做旅游地產以前，必須問一下準備好了沒有，如果沒有準備好千萬不要盲目的進入。
　　上海易居房地產研究院院長張永岳認為, 企業投資旅游地產經營管理與服務需求將更高。中國的旅游業方興未艾，宏觀調控下，從產業發展的領域當中，特別是投資者開發者的角度來講，自然而然把非住宅的商業地產包括旅游地產作為一個可以拓展的領域和發展的空間，而企業在這個領域當中，投資開發經營管理一定要有相應的要求。
　　張永岳談到，首先是一個利益的問題。目前，旅游地產往往分為兩種情況，一種以旅游為概念，是一個純粹的房地產開發，還有一種是以旅游業的推進而經營相關的房地產開發。理論上說，旅游地產傾向于后者，但是前者他認為也無可非議。
　　再者，房產企業開發過程中有兩個問題，一個是指導理念不同，商業運作模式以及盈利模式會形成差異，另外一個就是主題地產專業水平比較高，要把某一個主題發揮得淋漓盡致，上下左右、古往今來，不僅在經濟領域更要在文化領域、社會領域得到很好的發揮。　
　　另外，相關企業以及相關的專業組織應匯集在一起，在理念上有一個很好的溝通，這對于整個旅游地產的推進能夠起到很大的作用。
　　張永岳認為，從企業來講，旅游地產可以成為一個有所作為的經濟舞臺，但是要有所作為必須能夠有所準備，能夠在各方面力量整合基礎上，把企業的商業模式設計好，把企業的資源繪制好，必將有精彩的作品出現。